造价工程师

　　房产税、土地增值税

　　1.房产税

　　(1)房产税的纳税对象为房产。

　　(2)房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　(3)计税依据和税率

　　1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。

　　2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　2.土地增值税

　　(1)土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　(2)转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

　　(3)土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　2)房地产开发成本。

　　3)房地产开发费用。

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　5)其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本)×20%

　　6)旧房及建筑物的评估价格。

　　(4)土地增值税实行四级超率累进税率。

　　(5)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超扣除项目金额20%的，免征土地增值税;超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

　　(6)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。